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马跃成不能说房价暴跌就是一种妄想

2018-12-06 18:26:34

马跃成:不能说房价暴跌就是一种妄想

活跃在中国楼市的原住建部官员顾云昌先生,近以住建部专家的身份,在一次论坛上力挺房价上涨,笑称指望房价下跌是妄想。他说,2013年房地产(行情专区)投资占全国固定资产投资额的20%,今年我们提出GDP增速保持在7.5%,城镇新增就业1000万人,在这样的情况下,说房价会暴跌是不现实的,房价暴跌只是一种妄想。

他说,从国际上看,房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候,房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%;日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%;欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。现在就中国城镇化率来看,楼市崩溃点还很远。今年《政府工作报告》提出着重解决好三个1亿人问题,城镇化进程中,这三个1亿人会带来住房的刚需。

顾云昌承认,市场经济有涨有降,今年的房地产市场进入了买方市场,加上目前信贷政策的收紧,房地产商日子不好过了。个别房地产商为了回笼资金可能会把楼盘降价处理,但这并不是说房价都要降了,资金回笼后可能又会投向别的有竞争力的楼盘。我的观点是今年楼市不会太好也不会太坏。

顾先生的观点,其实是站不住脚的,他列出的这些因素都与房价下降没有必然的因果联系。房地产投资占全国固定资产投资额的20%,并不是房价上涨的推力。房地产投资额度与房价、地价有关,也与交易量有关。因此,即使是房价下降了,但是交易量上来了,投资占比依然能够保持高位。但是,中国楼市有个买涨不买跌的习惯,如果房价出现下降,可能交易量反而会减少,这样岂不是证明了顾先生的观点。不是,这正好说明了,房价下降不到位,人们观望的情绪就会很强力。看看房价还能降多少,到底是不是降到位了,每个人心中都有一杆秤。只要房价下降到位,就不要担心交易量不会上来。也就是说,房价要大幅度下降,才能保证楼市的交易量上来。而房价只是在高位盘整,才是交易量下降的主要原因,也就不能保证房地产投资在固定资产投资额能有一个比较高的占比。

顾先生认为,城镇新增就业1000万人也是推涨高房价的理由,这点尤其可笑,新增就业人口,都是年轻人,他们那里有能力承担这么高的房价?新增就业人口恰恰是期待房价大幅度下降的人群。不能否认,现在,很多年轻人工作不久就开始买房了,但是,多是借助了全家两代人的积蓄,有的还只是够付出首付款。即使这些人承受了高房价的压力,难道,这就是我们社会的目标吗?当然,我们看到,更多的人进入城市后,并没有能够买房,而是承受着高房价带来的种种压力,很多人付出的住房费用占到全部收入的一半以上。因为,高房价,这些年轻人的生活很辛苦。

顾先生提出,房价暴跌与城镇化水平有关系,并且是65%以上的城市化率,才会出现房价暴跌。我们确实没有看到顾先生对这个问题的详细论证。但是,我们知道,日本在1997年出现经济危机的时候,就出现了房价暴跌的情况,而这个时候,正是日本城市化的过程中,与我国目前的情况极其相似,没有任何理由证明房价与城市化进程有正相关关系。按照供求关系原理,如果房地产增速快于城市化增速,房价暴跌的可能性就存在。从国内暴跌的城市的情况看,像贵阳、鄂尔多斯(行情股吧买卖点)等城市,其城市化率很低,但是,也出现了房价下降的情况。而北京、上海等一线城市化率的城市,却正好被那些唱涨派,认为是房价只能上涨,不会下降的地方。因此,说城市化快慢与房价没有必然涨跌的关系。

《政府工作报告》提出的三个一亿人计划,即促进一亿农业转移人口落户城镇,改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约一亿人在中西部地区就近城镇化。但是,我们怎么看,都不能相信这三个一亿人有能够承担起高房价的能力,农业人口转移到城市,确实有一批是农村的富人,正向住建部副部长齐骥说的,富起来的农民进城买得起大城市的房子。这句话在上遭到严厉批判,但是,后面,他还有一句话,房价问题是进城农民都过不去的坎儿。他说,如果进城的农民买不起商品房的话,符合条件他可以走保障房这条路。如果他收入也相对高一些,不符合保障条件,但是够不上市场,中间共有产权住房这个品种就可能会再覆盖相当一批。在这里,齐骥已经说的很清楚,农民进城,需要的是政府支持,提供廉价的房子,而不能企图以高房价剥夺他们在城市化进城过程中的利益。

力挺房价上涨的人的观点往往是经不住推敲的。上个月,杭州楼盘降价引起业内热议,有人说楼市已经变天,甚至认为楼市将要崩盘。2月27日,万达集团董事长王健林对此直言:说中国房地产崩盘,要么是别有用心,要么是弱智。说句实话,别以为高房价是好事,房价快速增长是好事。如果是这样,为什么没有一个国家这样干?像卖房子、卖地、挖坑、修路这样的增长模式,那个人不懂?搞开发区、搞鬼城,这种虚假短期的增长方式,那里不会搞。但是,没有一个地方这么搞。

世界上没有一个国家,没有一个经济体是依靠房价上涨,促进经济发展的,还沾沾自喜,每个国家都是在极力控制房价暴涨,积极挤压泡沫膨胀。都会因为各种措施,让房价泡沫破裂,他们的经济增长,可能只有百分之二三,但是,人家的雾霾,中国人纷纷往那里跑。为什么?我们的繁荣却不能留住创造繁荣的人们,人们纷纷往低增长的落后地区走?各国都在借助中国快速的发展,中国经济成为带动世界发展的发动机,但是,我就感到,好像是中国人在开矿,挖出出来的都是品质不同的矿石,中国经过粗加工,制造了很大的矿产量。而外国人把少量的粗加工富矿拿走了,得到了真金白银,而我们留下了大量的垃圾,并且还掏空了资源,制造了垃圾。

高房价的经济增长,卖地收入的经济增长,是泡沫。城镇化,只有低房价才能实现,很难想象,房价都几万每平米的时候,农民会进城。只有房价下降,才能推动让农民进城买起房。目前已经出现的多个城市多个楼盘的暴跌现象,已经有蔓延之势,愈演愈烈,无疑是给顾先生一个响亮的回应。

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