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长租公寓生死1出好戏韩延门坎是5万间回报身

2019-02-01 22:12:34

  5万间是长租公寓的“生死门坎”长租公寓面临回报周期长、盈利难、产品错配等难题,盈利模式待解作为“重资产”的长租公寓,资产证券化被普遍认为是未来的前途。

  图/视觉中国在延续的政策红利下,长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。

  不过,在长租公寓风口下,残酷的洗牌也在同时进行。

  去年一年,几个长租公寓他人的想法与做法品牌因经营不善而退出市场。

  事实上,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。

  业内称,租赁是慢周期行业,若应用加杠杆扩大模式,或将面临较大的金融风险。

  而要找到真正的蓝海,还需在服务、产品特色方面下工夫。

  房租回报率延续走低在“房住不炒”的政策风向下,目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓,其背后不乏政策端的支持和需求端展现出蓝海的吸引力。

  链家高级副总裁陶红兵称,如今的长租市场就像两年前的众创空间,以及一年前的特点小镇,各路资本都进来了,但资本热潮过后

长租公寓生死1出好戏韩延门坎是5万间回报身

,还要看各方是不是想长期做这事。

  在长租公寓风口下,残酷的洗牌也在同时进行。

  事实上,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的困难。

  伟业我爱我家团体副总裁胡景晖告知,长租公寓盈利的问题在于,相比房价,房租投资回报率偏低,但与此同时,房租跟收入水平相比又不低,这致使租客在房租承受力上有天花板。

  链家研究院《集中式长租公寓白皮书对于每一个人来说》显示,有产权证的物业,无论是售价还是租赁本钱在近两年爬升明显,热点城市普遍年均涨幅在30%以上,在市场租金增幅不大的情况下,本就不高的租金回报率持续走低。

  在市场上租金回报率尚可的物业,比如,前几年低成本拿房的项目,存在业主毁约风险。

  而工厂、城中村等合法性存在缺点的项目,后续经营尤其是政府监管方面存在风险,投资回报周期也不稳定。

  在新派公寓CEO王戈宏看来,长租公寓行业盈利愈来愈难,与开发商进入公寓行业“抢楼”不无关系,“开发商为扩大范围,利用资金优势,进入市场抢楼,加重了拿房成本。

  ”王戈宏说。

  胡景晖指出,要解决长租公寓盈利难的问题,核心在于能否找到便宜的房、便宜的钱,以及行业扶持政策能否得以落地、减免相干税费。

  中民普惠董事长庄诺亦表示,大部分租房者更在乎能否减轻个人负担。

  在这方面,还需要相关政策的扶持,比如,用租金抵扣所得税、租房补贴等利好。

  杠杆驱动或是“死亡圈套”王戈宏指出,长租公寓回报周期较长,由于每一个项目的现金流没法支持,致使很多企业的范围扩张基本靠融资。

  不过,值得注意的是,与地产快如此周期开发不同,租赁是慢周期行业,若运用加杠杆扩张模式,或面临较大的金融风险。

  链家研究院的《集中式长租公寓白皮书》指出,目前自持型地块的土地本钱仍然太高,以北京为例,已成交的4块100%自持的地块楼面价均在25000元/平方米以上,假设建安本钱3000元/平方米,运营本钱粗略按50000元/平方米,各种税费按照17%计算,以目前周边自若的租金水平来算,想要实现回本要超过25年,甚至有的地块要50年才能实现回本。

  如果用以往的高杠杆模式拿地,存在极高的资金链风险,如若叠加去杠杆的政策环境,盲目扩张的企业将会堕入困境。

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