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经济学家房贷新政长期依然难以改变房地产下滑颓势

2018-10-12 20:14:38

昨日接受南都记者采访的经济学家普遍认为,房贷新政或只能对房地产市场起到短期提振作用,长期依然难以改变房地产下滑颓势。对整个经济的作用也是如此。

2015年以来宏观经济增速不断下降,其中,占国民经济支柱性地位的房地产业市场表现尤其疲软。民生证券研究院执行院长管清友表示,去年9·30房贷新政和11·22降息之后,房贷利率虽然开始下降,但量依然偏紧。全国整体销量仍未企稳,库存居高不下。房地产业的低迷,一方面通过上下游产业链加大经济下行压力,另一方面拖累地方政府土地出让金收入,加剧地方财政和债务压力。

房贷新政出台后,房地产业乃至宏观经济会企稳回升吗?管清友认为,房贷新政可以使房地产市场短期压力缓解,却无法扭转中长期趋势。原因有四:,刚需人口已进入下降通道,即便生育政策加快调整,也无法扭转人口老龄化的趋势。第二,房地产的赚钱效应已经消失,市场预期短期无法扭转。第三,利率市场化背景下,银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四,中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路,新思路是政府负责保低端,其他的交给市场。

而且从长期看,房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。仅从去年看,根据国家统计局数据,去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米,其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米,其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊,前几年超量供应土地形成的泡沫短期内难以消化。

清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明还担心,房贷新政会对中国花费很大气力推进的过剩产能清理带来阻力。在房贷新政的刺激下,可能会有一些开发商又开始大力开发。过去几年,房地产的高速发展,带动上下游产业链产能大量增长,以至于造成了多个行业的产能过剩。从2011年开始,中国一直在致力于清理过剩产能,以促进经济恢复。现在,房地产开发如果再度扩张,钢铁、水泥等这些已经过剩产能调整的行业将死灰复燃。

股市反应

10地产股涨停

市场对楼市接连的利好政策反应强烈,昨日午后房地产板块再度快速拉升,地产板块昨日大涨4.75%。其中荣安地产、中天城投、深深房A、招商地产、香江控股、国兴地产、金科股份、天房发展、保利地产、实达集团等10只地产股涨停。

专家观点

房价很可能上涨甚至幅度不会小

中原地产首席分析师张大伟认为,二套房首付从60%-70%调整为40%,对于市场来说,起码可以直接增加10%的有效购买需求。

昨日,恒大集团董事局主席许家印在接受南都记者采访时也认为,今年房地产总体销量好于2014年是“可以肯定的”。广州维森置业董事长张维伦表示,今年在政策对刚需和首改的支持下,开发商肯定会乐于向市场需求稳定且容量较大的一二线加码进军。

中原地产分析称,特别是在今年一二线城市的供需关系改善明显,房价很可能上涨,甚至幅度不会小。

不少中介人士表示,已经有很多准购房者致电咨询,买方卖方都很热心。

虽一时利好但大幅上涨可能性不大

新政能否长期激发楼市活力?也有不少人表示,一时的刺激之后,长期效应很难说。房地产市场告别高增长、回归平稳的大趋势恐怕一时难以扭转。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,虽有刺激作用,但房价大幅上涨的可能性不大,因为从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看,业主方提价只会面临有价无市的被动。

胡景晖认为,新政将刺激改善型需求的提前释放,将促进大户型、高价房的销售,但不会创造新的需求,“因为首付比例降低后贷款会增加,购房人获得按揭的难度反而会有所加大”。正荣集团南京公司总经理助理吴强表示,新政带来的利好并非立竿见影,“我们更多地寄希望于央行降息,进一步减少贷款的成本。”

多位高级代理负责人表示,购房者的热情比起前几年明显不足,“尽管政府的救市信号一个接一个,但市场买账的并不多。”

开发商反应

“涨价,4月1日执行”

与往年相比,今年3月份深圳的开发商推盘节奏出现放缓,意在观测两会前后政策走向。昨日,南都记者采访了深圳数家开发商,均表示4月份将会涨价。

深圳市华兴广实业有限公司副总经理潘勇认为,去年巡视组视察后,开发商介入深圳城市更新效率出现放缓,导致未来一两年的供应量偏少,因此不少开发商实质上会想方设法把销售节奏变慢,提价可能性就很大。

东莞永江房地产开发有限公司营销负责人黄文枫在听闻新政后,立马在微信群中表示:“涨价,4月1日执行”。他称,这已属该公司旗下在凤岗的楼盘永江臻萃园今年第二次涨价,上周就已经得到老板的批复。

“这时选择涨价是愚蠢的”

东莞虎门南部湾万科城营销总监李文画称,虽然此次国家对于楼市的支持力度很大,但并不会出现2008年全民涌入的景象。目前,包括东莞在内的许多城市,商品房库存量十分庞大,特别是一线城市,受这些年去化较低库存压力很大。

二套房首付门槛的降低,肯定会刺激楼市成交量有所上扬,但不会迎来爆发式增长。房地产市场已进入白银时代,投资性客户现在已基本绝迹,只有那些有着切实改善型需求的客户,才会积极入市置业。

昨日许多开发商在朋友圈称,将在4月初提价。“在我个人看来,这么做是十分愚蠢的,目前东莞很多区域竞争压力很大,一旦提价,就等于把客户推向了周边楼盘,这对自身的快速走量是没有好处的。”李文画说。

中山一开发商也认为,楼市不可能像2008年一样全面复苏,目前中山楼市竞争激烈的情况下不敢贸然提价。

业主故事

早买2天房多交2万税

张小姐刚购买了一套满2年而未满5年的小户型,于上周五过户,交了2万多的营业税。而昨日财政部出台的新政规定,免征营业税的年限由原先的5年改为2年。如果晚两天,上周五交的2万多元的税就不用交了,心里甚是郁闷。不过再一想,年前交了定金的这套房,现在相同房源成交总价已经贵了7万多,她心里又平衡了。

二手业主放弃签约准备涨价

陈小姐于2011年在中山映翠豪庭购买了一套公寓,原计划这周与买家签约以23万元的价格卖掉。当得知昨日国家出台新政,购房满两年就能免征营业税时,她立刻决定放弃卖房,打算和买家商量涨价。

“能省1万多的营业税!这个费用说好是买家承担,现在没有了,那我不就可以加到房价上去了吗?”陈小姐算了笔账:按此前政策,购房未满5年需征收5.6%的营业税,她需多支付14112元。“在中山实施这个政策之前,我决定不卖了,准备再和买家再谈谈价。”陈小姐说。

刚需买家后悔迟迟没下手

“看到救市消息,简直气炸了。”赵小姐说,2014年下半年,广州郊区房价部分跳水,赵小姐打算购买首套住房,但工作还不满一年,资金不够充裕,迟迟没有下手。

“现在二套房首付比例下调,房价短期内必定水涨船高”,赵小姐很焦灼,不知是该迅速出手抢房,还是先炒股赚钱。“房地产库存量大,长期来看还是不看涨”,可谁能肯定呢,赵小姐陷入了迷茫。

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